MÔ HÌNH TOD VỚI DỰ ÁN CAO TẦNG VÀ NHỮNG LỢI THẾ KHÔNG THỂ BỎ QUA
Mô hình Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng – TOD (Transit Oriented Development) – đã được nhiều đô thị phát triển trên thế giới áp dụng để phát triển đô thị, đặc biệt là các khu vực đô thị trong giai đoạn đổi mới và tái phát triển. Mô hình TOD dựa trên nguyên tắc giúp gắn kết giao thông công cộng (GTCC) với sử dụng đất và đã mang lại nhiều thành công lớn cho các dự án cao tầng nội đô nói riêng cũng như trên phạm vi toàn đô thị. Quy hoạch tổ chức khu nội đô theo mô hình TOD thường gắn với các tuyến giao thông công cộng đô thị, đặc biệt là đường sắt đô thị (ĐSĐT) trong đó các ga đầu mối là trung tâm hạt nhân, để phân chia thành 03 khu vực với mức ảnh hưởng tương ứng: Mức 1(Khu vực tại và quanh nhà ga ĐSĐT); Mức 2 (Khu vực trong cự ly đi bộ tới ga với khoảng cách 400m-1000m); Mức 3 (Khu vực có dịch vụ gom khách để mở rộng phạm vi phục vụ của ĐSĐT.
Sơ đồ mô phỏng cấu trúc quy hoạch tổ chức khu vực đô thị theo mô hình TOD
Theo tiêu chuẩn quy hoạch và thiết kế đô thị của Hiệp hội quy hoạch Hoa Kỳ (APA) thì phát triển theo định hướng giao thông (TOD) bao gồm các tiêu chí: Sử dụng tối đa GTCC trong đô thị, ít phụ thuộc vào giao thông cá nhân; diễn ra trong khoảng ½ dặm (0,4 km) quanh trạm dừng GTCC; bao gồm hỗn hợp đa dạng các hình thức sử dụng đất như nhà ở, văn phòng…; mật độ sử dụng đất cao; dễ dàng tiếp cận đến nhà ga bằng xe đạp/ đi bộ.
Viện chính sách phát triển giao thông (ITDP) đã đưa ra 8 nguyên tắc phát triển đô thị theo mô hình TOD (nguyên tắc 8D) là: điểm đến (Destinations), khoảng cách (Distance), hỗn hợp (Disersity), mật độ (Density), thiết kế (Design), nhu cầu (Demmand), phát triển tại chỗ (Development) và dân số học (Demo graphics). Các nguyên tắc trên được cụ thể hóa thành các giải pháp bao gồm: Phát triển không gian xung quanh khu vực khuyến khích người đi bộ; Ưu tiên mạng lưới giao thông không cơ động như xe đạp (Cycle); Phát triển gần hệ thống GTCC chất lượng cao (Transit); Quy hoạch hỗn hợp chức năng sử dụng (Mix Use) đặc biệt là dịch vụ tiện ích công cộng, chăm sóc sức khỏe thiết yếu.
Trên thế giới, Hoa Kỳ, Australia và Nhật Bản là 02 quốc gia quy hoạch phát triển đô thị theo mô hình TOD. Tại châu Á và khu vực Asean, HongKong và Singapore là 02 quốc gia có quy mô diện tích đất đô thị nhỏ hẹp, các đô thị đang tình trạng cần được tái phát triển hiệu quả – bền vững. Kế hoạch tái phát triển theo mô hình TOD đã rất thành công sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả quỹ đất hạn hẹp trong nội đô, tạo nên những khu ở tuy “cao hơn bình thường” về mật độ nhưng vui tươi sống động, có cảnh quan sinh thái cây xanh cân bằng và bền vững, với nhiều tòa nhà văn phòng, chung cư và dịch vụ hỗn hợp phát triển, thu hút ngày càng đông dân cư đến thụ hưởng và sinh sống.
Với tổng thể phát triển đô thị, TOD đã cho thấy nhiều đóng góp lớn như: Giảm ùn tắc giao thông; phát triển và khai thác tốt ĐSĐT thông qua việc tăng lượng khách, sự hài lòng của hành khách với GTCC; khuyến khích người dân đi bộ và sử dụng GTCC; tiết kiệm đất qua việc phát triển tập trung; tạo ra lợi ích kinh tế…
Với các dự án BĐS đặc biệt là chung cư cao tầng, thông qua khai thác tối đa khả năng sử dụng giao thông công cộng, sử dụng chia sẻ hệ thống các công trình dịch vụ tiện ích, mô hình TOD cho thấy những ưu thế lớn trong việc tạo ra một khu đô thị sống động, tươi vui. Chất lượng và số lượng dịch vụ cung cấp các tiện ích – dịch vụ công cộng rất cao, đặc biệt là cả các hiệu quả về đầu tư kinh doanh tại chỗ do ưu thế trung đông người tại khu vực đầu mối giao thông
Sơ đồ mô phỏng quy hoạch phân vùng trong mô hình TOD
Mô hình cải tạo công trình theo chức năng hỗn hợp theo mô hình TOD áp dụng tại Hồng Kong
CẦU GIẤY CENTERPOINT, ƯU THẾ TỪ MỘT DỰ ÁN THEO MÔ HÌNH TOD.
Trong thời gian qua, vấn nạn giao thông đô thị và dịch vụ đô thị yếu kém tại các đô thị Việt Nam không chỉ bắt nguồn từ một hệ thống hạ tầng đô thị thiếu đồng bộ, mà còn từ chính việc quy hoạch và tổ chức các dự án BĐS khu vực nội đô còn manh mún, chưa khai thác hiệu quả và lợi thế của hệ thống giao thông công cộng đô thị. Tại các đô thị lớn, như TP Hà Nội, hệ thống đường sắt đô thị đã được đầu tư xây dựng và sớm đi vào vận hành chính thức sẽ là cơ hội rất tốt nếu các dự án BĐS đặc biệt là chung cư cao tầng chức năng hỗn hợp được quy hoạch và phát triển theo mô hình TOD đã rất thành công trên thế giới. Nhận thấy các ưu thế về mô hình TOD, tại Việt Nam cũng đã có một số dự án quy hoạch tái phát triển thực hiện áp dụng. Tuy nhiên, số lượng các dự án được triển khai thực tế là không nhiều.
Tổ hợp chung cư cao cấpCầu Giấy Centerpoint nằm ở khu vực sầm uất trung tâm quận Cầu Giấy cũng như cận kề hệ thống giao thông công cộng và đường sắt đô thị Hà Nội, là một trong những dự án được phát triển theo mô hình TOD tiên tiến
Tổ hợp công trình chung cư cap cấp Center Point Cầu Giấy tại số 110 Cầu Giấy, nơi cận kề điểm giao nhau giữa tuyến phố Cầu Giấy và trục đường vành đai 2 – Một trong những giao điểm huyết mạch về giao thông, văn hóa của quận Cầu Giấy nói riêng cũng như Thủ đô Hà Nội nói chung, với nhiều hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị đang và sẽ được đầu tư đồng bộ. Điểm nhấn đặc biệt dự án chính là ưu thế nằm cận kề tuyến đường sắt trên cao Nhổn – Ga Hà Nội, với chiều dài 12,5km, kết nối khu vực phía Tây, huyện Hoài Đức với trung tâm Hà Nội. Dự án Center Point Cầu Giấy chỉ cách nhà ga Cầu Giấy của tuyến Nhổn – Ga Hà Nội chỉ ít phút đi bộ, rất thuận tiện cho cư dân sử dụng phương tiện công cộng cũng như tạo ra lợi thế tổ chức theo mô hình TOD. Hiện tại, do lợi thế về sức hút tập trung đông người của một tuyến giao thông huyết mạch, khu vực này đã là nơi có dịch vụ phát triển rất sầm uất bậc nhất của quận Cầu Giấy. Trong bán kính 3km, Center Point Cầu Giấy kết nối với hàng loạt tiện ích như: Siêu thị Metro, siêu thị BigC, Trung tâm Hội nghị Quốc gia, sân vận động Mỹ Đình, công viên Cầu Giấy, công viên Thủ Lệ, công viên Nghĩa Đô, Bảo tàng Dân tộc học, đặc biệt là khối các trường đại học thuộc quận Cầu Giấy, Ba Đình… Trong tương lai, khi tuyến đường sắt trên cao Nhổn – Ga Hà Nội đi vào hoạt động, khu vực này dự kiến sẽ còn có hạ tầng đồng bộ, phát triển thêm nhiều hình thức dịch vụ tiện ích mới cho người dân theo đúng các tiêu chí phát triển mô hình TOD ưu việt.
Bên cạnh cạnh các tiện ích ngoại khu, giải pháp thiết kế tổ chức không gian của nội khu dự án cũng đã thể hiện rõ nét “tinh thần – triết lý” tổ chức khu ở theo mô hình TOD, với các hệ thống dịch vụ tiện ích cao cấp ngay trong nội khu dự án như: Trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em ngoài trời, 03 vườn sinh thái xanh, khu thể thao trong nhà, vườn nướng BBQ, và đặc biệt là khu bể bơi vô cực “đẳng cấp” trên tầng mái đầu tiên ở Hà Nội.
Tòa tháp có kiến trúc hiện đại
Không gian dịch vụ tiện ích được tổ chức tích hợp ngay trong khuôn viên dự án
Một trong những không gian bể bơi vô cực đầu tiên tại Hà Nội tại dự án
——-
Tổ hợp chung cư cao cấp Center Point Cầu Giấy tại số 110 Cầu Giấy do Hacinco làm chủ đầu tư và nhóm tư vấn thiết kế Công ty Liên doanh Sunjin Việt Nam gồm:
– Chủ trì thiết kế ý tưởng: Kts Trần Nguyễn Quảng, Ths.Kts Pham Thanh Hưng, Kts Đinh Văn Thành;
– Chủ trì thiết kế kiến trúc: Kts Lê Văn Hảo, Kts Nguyễn Tiến Sỹ;
– Chủ trì kết cấu: Ths. Nguyễn Quốc Công, Ths. Lương Xuân Vinh.
Dự án hiện đã được khánh thành và đưa vào sử dụng với nhiều ưu thế về thẩm mỹ kiến trúc và tiện ích rất cao, đạt được các giá trị sống tiện ích và đẳng cấp, kế thừa chuẩn mô hình TOD của thế giới.
